Le 14 septembre 2023, le gouvernement du Canada a annoncé une initiative majeure pour stimuler la construction de logements locatifs. Cette mesure, introduite par le projet de loi C-56 et confirmée par des modifications à la Loi sur la taxe d’accise, vise à encourager la création de nouveaux logements locatifs, notamment les immeubles d’appartements, les logements pour étudiants et les résidences pour personnes âgées, en offrant un remboursement bonifié de la taxe sur les produits et services (TPS).
Principales Dispositions du Projet de Loi C-56
Le projet de loi C-56 prévoit d’augmenter le remboursement de la TPS pour les logements locatifs neufs de 36 % à 100 %, ce qui représente une suppression effective de la TPS sur ces logements. Cette mesure s’appliquera aux projets dont la construction commence après le 13 septembre 2023 et avant le 31 décembre 2030, avec une date d’achèvement au plus tard le 31 décembre 2035.
Pour être admissibles, les projets doivent comporter au moins quatre appartements privés ou dix chambres ou suites privées, avec au moins 90 % des logements destinés à la location à long terme. La transformation d’immeubles commerciaux existants en logements répondant à ces critères est également éligible.
Impact sur le Marché Immobilier et le Secteur de la Construction
Cette initiative vise à augmenter l’offre de logements locatifs abordables. Le gouvernement mise sur l’augmentation de l’offre pour réduire les coûts de location, bien qu’aucun critère spécifique de « logement abordable » n’ait été défini dans le projet de loi. Cette absence de définition a suscité des critiques de la part de différents partis politiques, soulignant une éventuelle lacune dans l’approche adoptée. La fiscalité immobilière est l’un des véhicules les plus efficaces, avec entre autre les taux d’intérêt, pour influencer le secteur de l’immobilier et de la construction.
Réactions Provinciales et impact sur la TVQ
Plusieurs provinces, dont l’Ontario et la Nouvelle-Écosse, ont indiqué leur intention de s’aligner sur cette initiative fédérale. Cependant, le Québec a exprimé des réserves quant à l’adoption de mesures similaires pour la taxe de vente du Québec (TVQ). En Ontario, la portion provinciale de la taxe de vente harmonisée (TVH) sera également adaptée pour s’aligner sur les nouvelles dispositions fédérales.
Considérations pour les Investisseurs et Constructeurs
Il est important de noter que l’achat de nouvelles unités d’habitation par l’intermédiaire de sociétés prête-nom ou d’autres mandataires peut être problématique pour l’admissibilité au remboursement bonifié. Des décisions récentes (notamment Garg Investments (2023 TCC 67)) suggèrent qu’un acheteur doit être désigné comme tel dans le contrat d’achat pour être éligible au remboursement. Il est donc crucial d’obtenir des conseils juridiques et fiscaux appropriés dans ces situations, notamment pour ceux qui désirent acheter et utiliser la contre-lettre.
Conclusion et Perspectives d’Avenir
L’initiative du gouvernement du Canada, en augmentant le remboursement de la TPS pour les logements locatifs neufs, vise à stimuler la construction de logements locatifs et à augmenter l’offre de logements abordables. Bien que cette mesure soit prometteuse, elle suscite également des questions et des débats quant à son efficacité à long terme dans la résolution des problèmes d’accessibilité au logement. Chez OLOÏD, nous continuons de surveiller l’évolution de cette mesure, ainsi que toutes les autres en fiscalité immobilière et sommes prêts à conseiller nos clients sur les implications et opportunités qu’elles présentent.
Nous sommes très présents dans l’industrie immobilière et de la construction. Vous pouvez d’ailleurs consulter l’un de nos articles sur la fiscalité immobilière.
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