Introduction

L’achat d’un immeuble commercial représente une étape cruciale pour de nombreuses PME. Que ce soit pour établir un siège social ou pour investir dans des biens immobiliers, le processus de financement peut sembler complexe. Dans cet article, nous te guiderons à travers les différentes étapes, critères et documents nécessaires pour obtenir un financement pour l’achat d’un immeuble commercial. Nous nous concentrerons particulièrement sur les aspects qui intéressent les petites et moyennes entreprises et sur le rôle que peut occuper ton cabinet comptable ou ton comptable agréé CPA dans le processus du financement de ton entreprise.

Comprendre le fonctionnement des banques pour comprendre le financement d’entreprise

Politiques des banques

Les politiques des banques sont établies par leur conseil d’administration, en collaboration avec des équipes d’économistes. Chaque trimestre, ces équipes évaluent l’environnement économique, les résultats financiers et la répartition des activités de la banque (hypothèques, prêts personnels, prêts commerciaux, etc.). Ces analyses déterminent l’appétit de la banque pour divers types de prêts, influençant ainsi leur politique de crédit.

Département de crédit commercial- financement d’entreprise

Les décisions finales de financement sont prises par le département de crédit, indépendant des autres départements pour éviter les conflits d’intérêt. Ce département applique les politiques trimestrielles et évalue les dossiers de financement selon des critères stricts.

Rôle des directeurs de compte commercial

Les directeurs de compte sont les interlocuteurs directs des entrepreneurs. Leur rôle est de présenter et de défendre les dossiers auprès du département de crédit. Bien qu’ils puissent donner un avis positif, il est crucial de comprendre que l’approbation finale revient au département de crédit.

Types de prêts pour l’achat d’un immeuble commercial

Prêt pour propriétaire occupant

Ce type de prêt s’applique lorsque ton entreprise occupe une partie significative de l’immeuble (souvent 51% ou plus). Les banques évaluent principalement la capacité de l’entreprise à générer des flux de trésorerie suffisants pour rembourser le prêt, avec une marge de sécurité. Les pourcentages de financement peuvent varier de 85% à 100% du coût total, incluant parfois les améliorations locatives et le mobilier. Toutefois, le financement à 100% est rare et dépend fortement des garanties et de la rentabilité de l’entreprise.

Prêt pour investissement

Lorsque l’immeuble est acheté à des fins d’investissement, les banques se concentrent sur la rentabilité de l’immeuble. Elles évaluent les revenus locatifs potentiels, en tenant compte des taux de vacance et de l’évolution des taux d’intérêt. Les financements peuvent couvrir entre 50% et 70% de la valeur de l’immeuble, selon l’appétit pour le risque de la banque et les garanties disponibles.

Critères d’évaluation des banques

Historique financier

Les banques analysent les états financiers des entreprises sur les dernières années, ainsi que les bilans personnels des actionnaires. Elles cherchent à s’assurer que l’entreprise et ses actionnaires ont la solidité financière pour supporter le prêt.

Garanties et cautions

Les garanties jouent un rôle crucial. Les banques peuvent exiger des garanties sur des actifs existants, des placements ou des liquidités. Les cautions personnelles des actionnaires sont souvent requises pour les entreprises sans historique solide.

Évaluation de l’immeuble

Pour les prêts d’investissement, l’évaluation de l’immeuble est primordiale. Les banques considèrent la valeur économique de l’immeuble et sa capacité à générer des revenus locatifs suffisants. Les méthodes d’évaluation incluent l’analyse des comparables, la capitalisation des revenus et la valeur de remplacement. Ces méthodes permettent de déterminer la juste valeur marchande de l’immeuble et de s’assurer qu’il génère un rendement adéquat pour couvrir le prêt.

Documents nécessaires pour une demande de financement

Documents financiers

• Bilans personnels des actionnaires : Ils montrent la solidité financière personnelle des propriétaires.
• États financiers des deux à trois dernières années : Pour évaluer la performance passée de l’entreprise.
• États financiers intérimaires récents : Pour donner une image actuelle de la santé financière de l’entreprise.
• États financiers des entreprises liées : Si d’autres entreprises sont impliquées ou détenues par les mêmes actionnaires.

Documents supplémentaires

• Évaluation de l’immeuble par un évaluateur agréé : Confirme la valeur de l’immeuble.
• États financiers prévisionnels sur au moins deux ans : Projections de performance future.
• Rent roll détaillant les revenus et dépenses locatives : Pour les immeubles à but d’investissement.
• Description détaillée de l’entreprise et de son marché : Présente le modèle d’affaires et les perspectives de marché.
• Liste des clients et fournisseurs principaux : Pour évaluer la dépendance économique.
• Contrats existants (baux, contrats de prêt, etc.) : Montre les engagements financiers et les revenus garantis.

Cas de construction neuve

Les prêts pour constructions neuves nécessitent des documents supplémentaires et sont généralement plus risqués. Ils peuvent inclure des prêts bridge avec des taux d’intérêt plus élevés et des garanties sur les sous-traitants et les rapports d’architectes et d’ingénieurs. Les banques demandent des contrats détaillés, des rapports de progression et des évaluations continues pour s’assurer que le projet avance comme prévu.

Conclusion

Obtenir un financement pour l’achat d’un immeuble commercial est un processus complexe qui nécessite une préparation minutieuse. En comprenant les critères des banques et en préparant les documents nécessaires, les PME peuvent augmenter leurs chances de succès. N’hésite pas à consulter un expert financier pour t’accompagner dans cette démarche.

Nos références pour un prêt commercial :

Outre la banque avec laquelle vous faites affaires, nous avons un registre de près de 30 créanciers susceptibles de vouloir financer l’achat d’un immeuble commercial, ou même un prêt commercial conventionnel. On recommande par contre toujours de commencer par cogner aux portes de ces deux institutions qui ont comme mission de propulser l’entreprenariat :

• BDC (Banque de développement du canada)
• Investissement Québec